De maximale hypotheek wordt elk jaar lager en zo ook
in 2016. Daardoor wordt het voor starters steeds lastiger om zelfstandig een
huis te kunnen kopen. Er zijn echter verschillende manieren waarop ouders een
financieel steentje kunnen bijdragen aan de koop van een woning. Dit is
natuurlijk prettig voor de starter, en kan daarnaast soms financieel
voordelig uitpakken voor ouders. De mogelijkheden waarop ouders financieel
kunnen helpen, staan hier op rij.
1. Belastingvrije schenking
Ouders mogen eenmalig belastingvrij een schenking doen.
Sinds januari 2015 mogen zij per kind tussen de 18 en 40 jaar eenmalig en
maximaal 52.752 euro cadeau geven. Van dit geld moet minimaal 27.430 euro gebruikt
worden voor de koop een woning, of voor de verbetering of onderhoud ervan. Ook
mag dit geld worden gebruikt voor de aflossing van de eigen woning- of
restschuld of voor de studie. \
Jaarlijkse
schenking
Ouders kunnen ook jaarlijks tot 5.277 euro belastingvrij schenken, ongeacht de
leeftijd van het kind. Deze schenking mag alleen niet in hetzelfde kalenderjaar
als de eenmalige schenking worden gedaan. Anders moet er alsnog schenkbelasting
worden betaald.
2. Lening
Ouders kunnen een lening verstrekken voor de aanschaf
van een koopwoning. Deze moet bij de Belastingdienst geregistreerd worden en
mag niet over de maximale leencapaciteit van het kind heen gaan. Er moet wel
rente worden betaald over de lening van de ouders en deze mag niet lager mag
zijn dan de heersende marktrente. Anders is de kans groot dat de
Belastingdienst de lening (voor een deel) ziet als een schenking en alsnog
schenkbelasting eist. De rente kan onder bepaalde voorwaarden fiscaal worden
afgetrokken, net als de rente die over de hypotheek bij de bank wordt
betaald.
Kasrondje
Bij de verstrekking van een lening kan er geprofiteerd worden van het zogeheten
kasrondje. Dit gaat als volgt in zijn werk: het kind betaalt rente over het
geleende geld aan de ouders en trekt deze rente af van het inkomen tijdens de
belastingaangifte. De ouders schenken vervolgens in hetzelfde jaar een bedrag
aan het kind dat gelijk of lager is dan de rentelast, en valt binnen de
jaarlijkse schenkingsvrijstelling. De rentebetaling en de schenking moeten los
van elkaar staan, anders stelt de fiscus dat de rentelast niet op het kind
drukt. Dan vervalt het fiscale voordeel van renteaftrek.
3. Ouders kopen, kind huurt
Het is ook een mogelijkheid dat de ouders het huis
zelf kopen om het vervolgens te verhuren aan hun kind. Omdat de ouders dan de
eigenaar zijn van de woning maar er niet zelf wonen, valt dit huis en de
eventuele hypotheek die zij ervoor hebben afgesloten in box 3. Hierdoor is de
hypotheekrente niet aftrekbaar en dat is minder gunstig voor ze. Daarnaast moeten
ze vermogensrendementsheffing betalen. De huurinkomsten hoeven overigens niet
te worden opgegeven aan de belastingdienst, waardoor deze constructie toch
rendabel kan zijn.
4. Garant staan
Ouders kunnen ook garant staan voor de
aflossingsplicht van de hypotheek van het kind door mee te tekenen. De bank kan
dan een beroep op hen doen, wanneer het kind de rente en eventuele aflossing
niet kan ophoesten. Deze optie is niet bij elke hypotheekverstrekker mogelijk
en komt in de praktijk niet meer zo veel voor. Een enkele hypotheekverstrekker
biedt nog wel speciale hypotheken aan waarin ouders garant kunnen staan, zoals
de Generatiehypotheek van de Rabobank. Ook bij de SNS bank is er nog de
mogelijkheid tot hoofdelijke garantie van ouders.
5. Gezamenlijke koop
Een optie die bij uitzondering wel eens voorkomt, is
dat de ouders het huis gezamenlijk met het kind kopen. Ze zijn dan gezamenlijk
eigenaar en bezitten ieder 50 procent van de woning. De ouders wonen er niet
zelf, waardoor hun deel van het huis in box 3 valt en zij geen hypotheekrente
mogen aftrekken. Voor hen komt er daarbovenop vermogensrendementsheffing bij
kijken. Het deel van het huis van het kind valt wel in box 1, dus hij of zij
mag de hypotheekrente wel aftrekken.
6. Overwaarde inzetten
Ouders kunnen de overwaarde van hun eigen woning
gebruiken als onderpand voor een deel van de hypotheek van het kind. Dit is
belastingtechnisch echter behoorlijk ingewikkeld om tot stand te laten komen,
waardoor de constructie slechts bij hoge uitzondering voorkomt.
